La ecuación en Málaga para salvar la crisis económica que los expertos auguran con la subida de los tipos de interés tras el exponencial crecimiento de la inflación es sencilla: falta oferta para calmar la sed de tanta demanda. «Málaga necesita nuevos proyectos para aliviar la tensión entre la demanda y la oferta«, confirma el responsable de Residencial de Savills, José Luis Sanz. En datos, la ciudad necesita 5.000 viviendas nuevas anuales, una cifra lejos de alcanzarse en la actualidad, cuando su número es inferior a las 1.400.
Misma situación en la Costa del Sol. Allí, según el estudio ‘Visión Málaga 2022‘ de la citada firma, se necesitan alrededor de 15.000 casas nuevas al año frente a las 9.000 que se proyectan actualmente. «Por esta falta de vivienda y la atracción que tiene Málaga frente a otras ciudades, no vemos signos de crisis en la provincia», asegura Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP).
De hecho, según las estadísticas de esta institución, en lo que llevamos de año Málaga ocupa la tercera posición en transmisiones de compra a extranjeros (que representan torno al 30% del total) y la primera en el caso del cliente nacional.
El precio de la vivienda en Málaga, al alza
El incremento por el interés de vivir y trabajar en Málaga tras la irrupción de la pandemia, junto con la propia inflación nacional, han disparado los precios tanto en al capital como en la Costa del Sol. «Si abrimos una publicación de hace 8 años, vemos como los precios se han duplicado en cualquiera de los perfiles de vivienda en Málaga«, explica Mario Garnica, director de la oficina de Engel & Völkers en Málaga.
Acotando el espacio temporal, desde Savills calculan que el incremento del precio medio de la vivienda plurifamiliar en la ciudad durante el último año se ha situado en torno al 22%. «Estimamos incrementos más moderados de precios durante los próximos años, situándose en valores entre el 5 u 8% interanual», prevé José Luis Sanz, responsable de Ventas de Residencial de Savills. Los dos únicos distritos en los que el precio de la vivienda ha descendido han sido Bailén-Miraflores (-8%) y Carretera de Cádiz (-16%) frente al resto de localizaciones de la capital, con Málaga Este como zona en la que el valor de la vivienda más se ha incrementado (71%).
Grandes promociones en zonas como Pacífico, con Málaga Tower, o Distrizo Z, de Habitat, también están contribuyendo al incremento del ticket medio en barrios en los que antes no se daba esa situación. «El incremento ha sido provocado por distintos factores: aumento de la demanda generada por la entrada de nuevos nichos de mercado como el producto de lujo, cambio de las necesidades tras la pandemia, la implantación de nuevas multinacionales en la ciudad y escasez de oferta de producto terminado, un 27% menor que en 2019″, resume Sanz.
Construir para satisfacer la demanda en Málaga es una teoría que conlleva sus dificultades en la práctica: «La realidad es que en la capital hay poca obra nueva porque falta suelo», afirma Mario Garnica desde la oficina de Engel & Völkers en el centro de la capital. «Se necesitan de media diez años para la tramitación de un suelo lo que contribuye a esa tendencia en el precio y a generar más tensiones en el mercado», lamenta Aragón, de la ACP. En este sentido, confía en que la nueva legislación urbanística (LISTA) «agilice» y «flexibilice» los procesos. «Generar suelo para desarrollar proyectos atractivos, modernos, dirigidos a todos los perfiles de cliente comprador es fundamental», proponen desde Savills.
Mejor cifra de hipotecas desde 2010
La hipótesis de que Málaga vive en un oasis en la desértica España la confirma el INE. Según esta institución, hasta agosto (últimos datos disponibles al cierre de esta edición) se han realizado más de 29.000 compraventas, un 44% más que durante el mismo periodo anterior y casi misma cifra que durante 2007, meses antes del estallido de la burbuja inmobiliaria que protagonizó la mayor recesión económica del país en las últimas décadas. Con todo, se han firmado 15.670 préstamos, la mayor cifra desde 2010, con un importe medio de 176.000 euros. «Siendo realista y optimista, [la subida de tipos de interés] no va a condicionar en exceso al mercado inmobiliario en Málaga por el perfil de clientes que tenemos», argumenta el director de Obra Nueva de Gilmar, César Sobrado. En este sentido, la alta demanda frente a la escasa oferta de vivienda en Málaga viene a fortalecer la buena salud del sector en al provincia. Tanto, que en lo que llevamos de año solo Madrid (57.891), Barcelona (45.088) y Alicante (33.036) superan el nivel de venta de vivienda en Málaga.
Cambio social del inmobiliario en Málaga
La irrupción de la pandemia ha acelerado nuevas necesidades, también laborales. En este sentido, la opción del teletrabajo ya es real y constante. «Vemos como el cliente extranjero, eso que ahora llamamos nómadas digitales, viene por temporadas a teletrabajar desde Málaga», explica la secretaria general de la ACP en Málaga. Según la misma fuente, este perfil «está teniendo más desarrollo en la capital de la Costa del Sol que en otras ciudades del mundo».
Una tendencia que confirman todas las promotoras e inmobiliarias consultadas para este reportaje. De hecho, como es el caso de Myramar, ya plantean la opción del alquiler en algunas de sus promociones como es ‘Myramar Costa’ en Mijas. Tanto desde Savills como de la propia ACP explican de la necesidad de crear nuevos modelos residenciales propios de Build to Rent (BTR) o co-living.
«En los últimos meses se han realizado varias transacciones de suelos que serán destinados previsiblemente a BTR y que anuncian la intensa actividad que vivirá la ciudad en el medio plazo en este tipo de desarrollos», alertan. Habitat Inmobiliaria es bien conocedora de esta tendencia y organiza el citado Distrito Z bajo esta premisa. «Incluso se ha reservado espacio para viviendas de VPO», indica Víctor Troyano, arquitecto de la firma.
Málaga cuenta con el potencial para el crecimiento en estos formatos de vivienda, impulsados por los cambios socioculturales y la dificultad financiera de compra. Sin embargo, aun queda mucho camino por recorrer. Por el momento solo existen 636 viviendas BTR en la ciudad. En los próximos años, se espera un incremento hasta las 1.452 unidades y se sumarán dos proyectos de co-living al parque residencial.
«Está llegando un perfil de cliente internacional que demanda alquiler y que posiblemente a medio plazo se traduzca a cliente comprador de primera residencia aquí», completa César Sobrado, responsable de Obra Nueva de Gilmar en Málaga.
Málaga, el hub tecnológico de Europa
El devenir tecnológico en Málaga ha contribuido considerablemente a la buena salud del sector inmobilario de la provincia. Y no solo por el consumidor local. «El 50% del cliente nacional que tenemos son malagueños, activos y emprendedores», confiesa el director general de la oficina de Engel & Völkers en Málaga, Mario Garnica. En el plano internacional, el aterrizaje de multinacionales en Málaga, como Google o Vodafone, y el auge del teletrabajo tras la irrupción de la pandemia, están propiciando la elección de Málaga como residencia de numerosos profesionales europeos. «La llegada de empresas que antes elegían Madrid o Barcelona conlleva una demanda de viviendas premium que actulamente se está desarrollando en la capital», confirma la directora de Kensington en Andalucía, Carolina Pallarés.
Viviendas amplias
Junto al cambio social en el modelo de las viviendas, la pandemia también ha repercutido en las exigencias de los propios compradores. Amplias, con terraza o jardín y cómodas zonas comunes con numerosos amenities. Estas son las nuevas necesidades del comprador en Málaga, que huye de espacios cerrados y que incluso apuesta por una habitación más de cara a habilitarla como espacio para teletrabajar.
«Ahora, cuando vemos un proyecto sin zona exterior amplia… es una cosa casi insalvable. Se ha tenido que cambiar el chip», explica Sobrado, de GIlmar. Incluso algunas promotoras, como es el caso de Myramar, no consumen todo su suelo de techo con tal de darle prioridad al espacio. «Si nos salen algunas casas menos, pero más grandes, probablemente apostemos por ello», confirma la directora de la División de Promoción Inmobiliaria, Lelín Caraballo. De hecho, esta está siendo la filosofía en su nueva promoción en Mijas, donde construyen 55 viviendas con alrededor de 8.000 m2 de zonas verdes y comunitarias. «Huimos de tener dormitorios de 7 u 8 metros», sentencia la misma fuente.
Con todo, la salud del sector sigue siendo la de un atleta de fondo. «La velocidad de crucero se mantiene constante», dice Bartolomé Inglés, de Suba. En el mismo orden, la propia Caraballo exclama que nunca había vivido un auge del mercado como el de los últimos años, y Gilmar alcanzará sus estimaciones de crecimiento del 30% este año. «Málaga es un ecosistema particular, la crisis no va a afectar en el medio plazo», concluye su director de Obra Nueva, César Sobrado.
Tanto es así que las últimas estadísticas del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga hablan de un crecimiento del 28% en el visado de viviendas en la provincia con respecto al año anterior, aunque el decano de la institución, Francisco Sarabia, se muestra cauto: «Veníamos de cifras muy bajas y este crecimiento está dentro de lo esperado«. Con respecto a las viviendas terminadas, según esta misma institución, el número ha descendido un 50% «debido a la crisis energética y de materiales y a la falta de mano de obra cualificada».
Inflación y licitaciones
«La inflación no viene a favorecer la estabilidad a medio plazo del sector y auguran que siguen los precios al alza». Así de contundente se muestra Violeta Aragón, de la ACP. Desde esta institución, consideran que este incremento de precios acarreará «múltiples» problemas de suministro de material.
En otro orden, desde Guamar se muestran más críticos: «La crisis de abastecimiento y la energética vienen a retratar este sistema perverso de contratación, donde el contratista debe asumir un riesgo desproporcionado con respecto al retorno previsto». Por esta causa, según el Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, más de 50 contratos de obra pública en Málaga se están quedando desiertos este año por el incremento de los precios, no contemplados en las licitaciones públicas. «Su actualización es mucho más lenta», justifican desde la ACP.
Lo mejor de la pandemia: digitalización del sector
La tecnología fue la gran aliada del inmobiliario con la pandemia. El uso de drones, visitas virtuales o videollamadas fueron la norma y llegaron para quedarse. «Me quedo con lo mejor, hemos usado herramientas que antes no creíamos que eran necesarias», confiesan desde Myramar. Y como complemento, la pandemia también ha contribudo a la consolidación de las nuevas necesidades: viviendas para teletrabajar, zonas amplias y terrazas con metros sufientes como para hacer flexiones o colocar una bicicleta estática para despejar la mente de la pantalla del ordenador.
La crisis energética apuntala la conciencia de sostenibilidad: hacia la ‘smart home’
La ‘smart home’ es ya una realidad. La pandemia y la crisis energética, sobre todo esta última, se han encargado de reprogramar los intereses de los ciudadanos y, por ende, las demandas en sus viviendas. «El consumidor está cada vez más preocupado por los nuevos diseños y el espacio, pero también es consciente de que, sobre todo en un contexto de escasez energética como el actual, la adaptación de las viviendas a los más altos estándares de eficiencia energética es un factor decisivo a la hora de compra», explica la directora general de Exxacon, Elena Cuberos.
En este sentido, los nuevos demandantes de viviendas, si bien no exigen que sea de obra nueva, sí reclaman características propias de esta. «Definitivamente, la construcción sostenible es una tendencia que se ha convertido en una necesidad«, confirma la misma fuente argumentando la crisis energética fruto del conflicto en Ucrania como último puntal en la transformación del ideario del cliente.
En la misma línea, la inteligencia artificial se ha convertido en una realidad presente. «Las instalaciones de domótica, lo que antes parecía un lujo, son cada vez más exigidas», afirma el director de Suba, Bartolomé Inglés. Tanto, que el proyecto de Habitat Inmobiliaria para Distrito Z contempla una App propia a través de la cual el vecindario podrá consultar, por ejemplo, los espacios de aparcamiento disponibles.
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