Ronda ya ofrecía desde principios del siglo XX alojamiento en el Hotel Reina Victoria, lo que a día de hoy se conoce como el Hotel Catalonia Reina Victoria. Fue construido por la compañía inglesa The Algeciras Gibraltar Railway, sociedad promotora de la línea de ferrocarril Bobadilla-Algeciras, que tenía en este municipio una de sus estaciones principales. Con un marcado estilo arquitectónico inglés (se parecía más a la típica villa rural inglesa que a un alojamiento español), el Hotel Reina Victoria fue, posiblemente, de las primeras grandes inversiones hoteleras extranjeras que se hicieron en la provincia de Málaga.
Desde 2017, la provincia malagueña ha consolidado su posición en el sector de las inversiones hoteleras
Ahora, el panorama es otro. Ya no son los territorios del interior los que agrupan los hoteles más exclusivos, ni es el capital inglés el más invertido. Según datos de la consultora CBRE, el vehículo de inversión que dominó en Andalucía durante el año 2023 fueron los fondos soberanos provenientes de Singapur y Abu Dhabi. Destacó el interés por Marbella, que concentró el 44% de las inversiones hoteleras en la provincia y sumó cerca de 260 millones de euros invertidos.
La Costa del Sol ha evidenciado desde siempre su atractivo para los inversores de otros países: desde 2018, los extranjeros han abarcado el 66% de la inversión en esta zona, según datos de la consultora Colliers.
“La persistencia en la inversión de activos hoteleros subrayan la robustez del mercado de la Costa del Sol, uno de los mejores posicionados a nivel nacional y que continúa atrayendo e incrementando el interés inversor por parte del capital internacional”, señala Laura Hernando, managing director de hoteles en Colliers.
En conjunto, la provincia registró un volumen de inversión de 560 millones de euros en 2023, el 13% de la inversión nacional. Estos datos la sitúan en el top 5 de los destinos con mayor inversión del mercado hotelero español.
Ante el anuncio de la llegada de nuevo capital extranjero a Málaga, Vida Económica repasa en este reportaje algunas de las operaciones hoteleras más importantes acontecidas en los últimos años, y también algunas de las que aún quedan por consolidarse.
2023: las inversiones de Oriente se expanden por la Costa
Málaga adquirió el año pasado 21 nuevos hoteles y más de 3.000 camas, según los datos de Colliers. Desde 2017, la provincia ha consolidado su posición en el sector (ese año se invirtieron 525 millones de euros, mientras que en 2016 la suma fue de 184 millones). La Costa del Sol ha desempeñado un papel estratégico en este crecimiento, continuado sobre todo a partir del año 2021.
Tanto es así, que una de las mayores operaciones hoteleras que se firmaron el año pasado supuso la compra de siete hoteles (unas 600 habitaciones) de la Costa del Sol por parte del fondo soberano de Singapur (GIC), vehículo de inversión de propiedad estatal. Este entró a formar parte del mayor propietario hotelero de España, la firma Hotel Investment Partners (HIP), adquiriendo el 35% de la compañía.
Para Colliers, esta fue la operación de mayor calado en 2023. Entre las propiedades que desde noviembre forman parte de GIC se encuentran establecimientos como el Hotel Guadalmina Spa & Golf Resort o el Hotel AC Málaga Palacio, en el centro de la capital.
El accionista mayoritario de HIP sigue siendo el fondo estadounidense Blackstone, que adquirió la sociedad en el año 2017. HIP fue fundada dos años antes por el barcelonés Alejandro Hernández-Puértolas y Banco Sabadell. Con 73 hoteles en Europa y más de 21.000 habitaciones, la compañía es uno de los principales propietarios de hoteles en el sur de Europa.
Abu Dhabi también se fijó en la Costa del Sol el año pasado. El fondo soberano de inversión Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) firmó el pasado verano la compra de 17 hoteles que integran el porfolio de Equity Inmuebles. Están distribuidos por diferentes puntos de España y gestionados por la cadena mallorquina Meliá Hotels International. Se trata de la mayor operación de venta de hoteles en el país, cerrada por un importe de 600 millones de euros. Incluye dos hoteles en la Costa del Sol: el Meliá Marbella Banús y el Sol Guadalmar, en el distrito de Churriana de la capital.
La atracción que desprende el municipio marbellí para los inversores hoteleros de Oriente Próximo se evidencia aún más con la inauguración en agosto de 2023 del segundo hotel en el mundo de la colección METT Hotels & Resorts. Esta marca fue creada por el grupo de Dubái Sunset Hospitality Group (SHG) en 2020, y tras la apertura de su primer resort en la Riviera Turca, la Costa del Sol fue el destino elegido para inaugurar METT Hotel & Beach Resort Marbella – Estepona.
Realmente, el Hotel METT Marbella Estepona fue comprado en 2022 por HIP para reconvertirlo en un alojamiento cinco estrellas, aunque seguía operando bajo el grupo dubaití. Ubicado estratégicamente entre las localidades de Marbella y Estepona, el pasado 15 de marzo inauguró su temporada de verano, que llegó con nueva propuesta gastronómica, beach club, spa exclusivo y gimnasio con la última tecnología fitness. “En la Costa del Sol se está subiendo el nivel de los proyectos de lujo con marcas internacionales que antes no había”, señaló el presidente de Colliers, Mikel Echevarría, en la XV Jornada de Turismo Residencial que se celebró en el Ayuntamiento de Estepona en octubre. “En Málaga había muchos hoteles de 4 y 3 estrellas en buenas ubicaciones, pero no un Hilton, un Marriott o un Four Seasons”.
Precisamente, será la cadena estadounidense Hilton y la británica IHG Hotels & Resorts las que comercializarán los dos hoteles ubicados en la Torre Norte de AQ Urban Sky, el proyecto promovido por AQ Acentor en el barrio de Martiricos de la capital. Tras el acuerdo de arrendamiento alcanzado por AQ Acentor y Borealis Hotel Group, grupo hotelero con sede en Países Bajos, IHG Hotels & Resorts abrirá el primer Staybridge Suites de España en la capital malagueña, mientras que Hilton ha optado por comercializar su marca Hampton.
Staybridge Suites contará con 105 habitaciones pensadas para largas temporadas y ubicadas entre la segunda y la sexta planta de la Torre Norte. Por su parte, Hampton by Hilton ocupará unas 200 habitaciones desde la sexta planta hasta la 13ª de un rascacielos que alcanza los 30 pisos. Aún no se han inaugurado, pero según las previsiones de ambas cadenas, la intención es que las aperturas se realicen tras el verano.
Los próximos proyectos
A pesar de la fiebre hotelera de capital extranjero que experimenta la costa occidental desde hace varios años, en la capital también destacan algunos proyectos que se presentaron como icónicos en su día, pero que pronto tuvieron que hacer un alto en el camino. Es el caso del edificio que albergaba la antigua sede de Correos, en la entrada al centro de la ciudad. Propiedad de la Junta de Andalucía desde 2010, cuando se desalojó, fue comprado por la compañía Nitsba Spain nueve años después por un importe de 23,5 millones de euros. Se trata de la filial española del grupo Nitsba Holdings, perteneciente al magnate israelí Haim Tsuff, quien proyecta un hotel de cinco estrellas en el inmueble.
En la Costa del Sol destaca el capital proveniente de países de Oriente Próximo, como Emiratos Árabes Unidos, Catar o Arabia Saudí
Sin embargo, el inversor lleva en trámites con la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga desde entonces. En febrero de este mismo año parece que se dio un paso decisivo al acordarse un aumento de la superficie edificable. Así, el futuro hotel podrá acoger, al menos, 200 habitaciones, ya que las grandes cadenas internacionales que están interesadas en comercializarlo demandan un proyecto de envergadura.
Otro ejemplo lo da la polémica y mediática torre-hotel del Puerto de Málaga: un alojamiento gran lujo de 27 plantas y 378 habitaciones promovido por la sociedad Andalusian Hospitality II, del grupo de inversión catarí Al Alfia Holding, propiedad de la familia real del país. El encargado de su diseño es el arquitecto José Seguí.
Según indicaba el pasado febrero el presidente de la Autoridad Portuaria de Málaga, Carlos Rubio, el hotel podría comenzar a construirse en 2025 “si todo va bien”. Aún quedan varios trámites por delante, como elevar el proyecto al organismo Puertos del Estado. Este, a su vez, tendrá que enviarlo al Consejo de Ministros, “que es quien tiene la última palabra para autorizar o no el uso hotelero”, aclara Rubio. Por ahora, el Pleno del Ayuntamiento de Málaga ha aprobado la modificación del Plan Especial del Puerto para que en el Dique de Levante pueda construirse un rascacielos de uso hotelero con casi 117 metros de altura sobre el nivel del mar. La inversión inicial que contempla Al Alfia es de 120 millones de euros.
Si fijamos de nuevo la atención en la Costa del Sol, el capital foráneo representó en 2023 cerca del 62% del volumen de inversión hotelera, según datos de Colliers. Aun así, no cesa el aterrizaje de nuevos proyectos. Hace poco se conoció la llegada a Estepona de Unicorn Royal Emirates, un fondo de capital emiratí-español que ha adquirido la compañía Hotelera Santa Marta. Esta era propietaria de un proyecto de cinco estrellas bajo el concepto branded residence en primera línea de playa, comprado también por 40 millones de euros.
“Será uno de los destinos de cinco estrellas más lujosos de la región y de los primeros proyectos de branded residences de toda España”, afirma Sergio García, CEO de Unicorn Royal Emirates. La construcción llevaba varios años paralizada, pero ahora, el nuevo propietario planea completar su desarrollo antes del verano de 2027. El capital ascenderá, según el propio fondo, a más de 150 millones de euros para levantar un alojamiento de 160 habitaciones y 58 branded suites con terrazas y piscinas privadas.
Pero el lujo no solo se queda en la costa o en la capital. La compañía austriaca Lanserhof, especializada en implantar hoteles-clínica de lujo dedicados a la medicina preventiva y el bienestar, anunció a finales de 2023 la construcción de su primer centro wellness en España. Estará ubicado en las instalaciones de Finca Cortesín, en el municipio malagueño de Casares, y asumirá el concepto de súper lujo.
De hecho, la inversión que maneja el operador es de más de 100 millones de euros para la puesta en marcha de un edificio de 24.000 metros cuadrados que acogerá 70 habitaciones e instalaciones con servicios médicos de alta calidad. El grupo austriaco prevé que las obras comiencen en unos pocos meses y que la apertura de su primera clínica en España se prolongue hasta finales de 2026.
Una vista atrás
Hace un par de años, en 2022, la inversión hotelera en la provincia fue muy similar a la que se registró en 2023. Concretamente, se invirtieron 562 millones de euros, solo dos millones más que el año pasado. En cuanto al capital extranjero, en 2022 destacaron dos inauguraciones, ambas, de nuevo, en suelo marbellí. Una fue el regreso a España tras más de 20 años de Club Med, pionero del concepto “todo incluido” y con sede en Francia.
En mayo de 2022 abría sus puertas Club Med Magna Marbella, el primer complejo turístico de lujo en suelo nacional resultado del acuerdo de colaboración entre Club Med y Magna Hotels and Resorts. Según ambas partes, fue una de las inversiones iniciales más importantes que se han realizado en los últimos años en la Costa del Sol. Concretamente, el complejo familiar de 4 tridentes (4 estrellas) se extiende a lo largo de 14 hectáreas de jardines y terrazas y un total de 485 habitaciones que acogen clientes provenientes tanto del mercado español como del europeo.
Un par de meses después, en julio, Marbella también daba la bienvenida a Hard Rock Hotel Marbella. Con un concepto de alojamiento solo para adultos, ocupa el antiguo Hotel Andalucía Plaza, que fue comprado un año antes por Stoneweg (compañía de inversión inmobiliaria con sede en Suiza) y la firma estadounidense Bain Capital Credit.
El hotel se encuentra gestionado por el grupo español Palladium Hotel y cuenta con un total de 383 habitaciones, incluidas 64 suites.
La inversión hotelera en datos
A partir de 2017, la provincia ha consolidado su posición en el segmento de las inversiones hoteleras, sumando más de 2.300 millones de euros hasta el año pasado. Si el capital se transforma en unidades, Málaga ha transaccionado desde 2018 un total de 82 hoteles y alrededor de 12.000 habitaciones, según datos de Colliers.
En la Costa del Sol, casi el 70% de las inversiones han sido de origen extranjero desde 2018. Destaca el capital que proviene de países de Oriente Próximo, como Emiratos Árabes Unidos, Catar, Israel o Arabia Saudí.
En cuanto a la tipología de los activos, los hoteles vacacionales superan considerablemente al segmento de alojamientos urbanos. Datos de CBRE referidos al primer semestre de 2023 reflejan que el 76% de las operaciones realizadas en Andalucía correspondieron al sector vacacional.
El lujo, gran protagonista
El sector de hoteles de lujo y súper lujo está cobrando cada vez más fuerza en Málaga. Las grandes cadenas internacionales y los inversores extranjeros muestran una tendencia a posicionar en la provincia alojamientos de cuatro y cinco estrellas. Otra de las corrientes que se observan es la implantación del ‘nuevo lujo’, que se materializa a través de la reforma y rehabilitación de hoteles que ya existían y la implantación de nuevas marcas internacionales.
“El valor añadido que crean con sus inversiones, pasando los hoteles de 4 a 5 estrellas, les compensa el mayor coste”, aseguraba el presidente de Colliers, Mikel Echevarría, en la XV Jornada de Turismo Residencial. En este sentido, destacó “la apuesta clara por el segmento de mayor gasto y el reposicionamiento de hoteles muy bien ubicados, que son por los que están apostando los fondos porque no les afecta tanto la subida de los tipos de interés”.
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